Relazione , valorizzazione e ipotesi di sviluppo operativo ed economico dell’ Azienda Vitivinicola nella Maremma Grossetana , in zona prestigiosa a pochi km dal mare .

Redditività :

Ricavi medi 2013 2014 si attestano su circa 200.000,00 € annui, di cui:

• 130.000,00 € vendite agricole;
• 70.000,00 € rimanenze di magazzino di vino a valore di “sfuso”.
Al momento il giro di affari degli ultimi tre anni è stabile. Per la verità vi è un indicatore di mercato (richiesta) in crescita che fa sperare nel superamento della predetta crisi, almeno nel settore in parola. Pertanto, con la possibile e auspicabile l’acquisizione di nuovi clienti/mercati, in particolare mercati esteri, è possibile un incremento di vendita a partire dall’anno in corso. I mercati dove implementare le vendite sono fondamentalmente i grandi mercati emergenti ma anche Germania, Francia e Paesi Scandinavi. La richiesta italiana potrebbe avere un nuovo incremento grazie all’inserimento dei vini prodotti nelle più importanti guide del settore proprio nell’anno 2012. Una riflessione: il mercato è saturo di vino di media qualità. Solo la qualità potrà avere successo e i vini dell’Azienda sono inseriti nella nicchia di mercato dei vini di pregio. Lo sforzo aziendale futuro sarà obbligatoriamente finalizzato all’incremento quantitativo nell’ambito della qualità di eccellenza . I valori di mercato sono :

• Il Top aziendale : 18/20€/l, al dettagliante;
• Il Medio aziendale : 5/7€/l , al dettagliante;
• Vino da dessert : 10 €/l, al dettagliante;
• Distillati : 20/25 €/l, al dettagliante;
• Olio IGP : 9 /10/€/, al consumatore. Superficie in muratura:

La superficie coperta è costituita da
• 200 mq capannone attualmente adibito a magazzino stoccaggio;
• 220 + 220 mq di cantina. Sono previsti ed inseriti nel Piano di Miglioramento Agricolo (PMA) approvato, ma non ancora realizzati, l’appartamento del conduttore (120 mq s.u.) , il salone di degustazione e uffici (140 mq) e ampliamento della cantina di 140 mq. Per la loro realizzazione è sufficiente richiedere il rilascio della licenza edilizia nei tempi burocratici canonici, 60-120 gg., a meno di complicazioni, senza alcun particolare onere fiscale. Da notare che l’appartamento da 120 mq va inteso come superficie utile e una parte del salone degustazione può essere inserita/considerata come parte integrante dell’abitazione. Si deve inoltre tener conto di tutti volumi tecnici che fanno lievitare i volumi previsti dal PMA. Peraltro, se si volesse una abitazione fuori dall’Azienda, vi sono limitrofi immobili rustici da acquistare, a vari livelli di ristrutturazione. Saranno fornite informazioni al riguardo se richieste.

Gli edifici adibiti a cantina sono nuovi e costruiti con soluzioni tecniche avanzate. Il capannone è di recente costruzione.
I costi per la concessione edilizia sono relativi ai costi di progetto e direzione lavori. Per una più dettagliata informazione e quantificazione siamo in grado di fornire quanto necessario sviluppato da uno studio a noi associato.
Tuttavia, al fine di dare un’idea di massima dei costi, nell’area in questione il costo medio per costruire un immobile di civile abitazione si aggira sui 1.200/1.500€ al mq. (chiavi in mano) a questo si deve aggiungere 10% di costi di progetto. Tutto questo va però rivisto nell’ambito agricolo che prevede forti incentivi regionali e statali e, se la Società è ben strutturata e finalizzata (Donne e giovani) anche delle provvidenze a fondo perduto. Per queste ultime opportunità di aiuto finanziario , possiamo fornire adeguato supporto professionale.
Valore attualizzato al 31 12 2014 degli immobili (valorizzando 200 mq come capannoni e 440mq come cantina): circa 750.000,00
Il capannone 1000 m/cubi potrebbe essere trasformato in agriturismo con 5 appartamenti da 50 mq ciascuno, la licenza è rilasciata dal comune nei tempi canonici. In particolare essendoci un PMA approvato si tratterebbe unicamente di aggiungere al medesimo la nuova iniziativa con una riduzione dei tempi e dei costi di progetto. Per meglio inquadrare il progetto in parola si fa presente che il sito gode di un gradevole panorama sulla campagna maremmana, è inserito in un contesto storico culturale di grande qualità, apprezzato dal turismo nord-europeo e americano. Il progetto di fare una piscina con le acque termali non crea particolari problemi la dove vi sia la licenza per l’agriturismo. Per ultimo si deve tener presente che la media delle presenze negli agriturismi della maremma è per circa 8 mesi l’anno al 70%. Naturalmente anche per questa iniziativa possiamo dare sostegno professionale sia per quanto attiene al progetto edilizio sia per la successiva gestione e flusso turistico.
Oggi il capannone è adibito a rimessa attrezzi e cantina per l’olio extra vergine di oliva; nella nuova cantina in progetto potranno essere trasferite le attrezzature e la cantina olio.
Valore commerciale del PMA e delle possibilità edilizie : circa 100.000,00€
Produzione:

Con l’aggiunta di nuovi serbatoi, la cantina è dimensionabile per produrre circa 100.000 bottiglie di vino. Le quantità potranno essere incrementate facendo produrre più uva alle attuali 60.000 viti. Infatti, con la potatura “al verde” ogni pianta produce circa 700 g di uva .
“Nulla vieta di lasciare 1000/1200 g accettando di avere un lieve decadimento di qualità.” Tuttavia la produzione può essere incrementata anche acquistando ottime uve da vignaiuoli limitrofi o, meglio, piantando altre viti nei circa tre ettari liberi. Comunque è bene sempre tener conto che si tratta di vino di nicchia ad alta qualità certificata e NON bisogna perdere i risultati già raggiunti.
L’eventuale acquisto dell’uva per una maggior produzione prevede un costo di € 80/90/q e vi sono aziende di produzione di uve di qualità anche per vinificazioni diverse dall’attuali non essendo necessarie licenze ulteriori per produrre vino in quantità maggiori e qualità diverse.
La grappa è ottenuta dalle vinacce aziendali distillate in una distilleria fra le prime in Italia e lì invecchiate in barriques.
In pratica non esistono limiti alla quantità di olio e vino che si vuol commercializzare e né alla tipologia dei prodotti principali e derivati compreso prodotti particolari come distillati di frutta e conserve alimentari (marmellate) per le cui licenze non sono previste particolari difficoltà salvo le prescrizioni sanitarie.
Le olive vengono frante in un frantoio vicino all’Azienda. Tuttavia si può istallare facilmente in Azienda un frantoio per dare maggior garanzia di genuinità e provenienza. Il Consorzio provinciale dei Frantoiani di Grosseto darebbe tutti i suggerimenti e gli aiuti professionali necessari.
Inventario : Il prezzo, chiavi in mano e a cancelli chiusi, comprende attualmente:

• circa 150 HL vino Top pari a circa 75.000,00€;
• circa 320 HL vino medio pari a circa 64.000,00€;
• circa 50 Hl vino rosato e bianco pari a 20.000,00€;
• circa 8.000 bott. Vino Top in cantina crca 64.000,00€;
• circa 9.000 bott Vino medio per circa 30.000€ ;
• circa 4.000 bott. Vino da tavola per circa 24.000.00€.
Il prezzo medio di vendita dei prodotti si attesta a circa € 8,00 /9,00 la bottiglia franco cantina al lordo di commissioni o percentuali per agenti e promotori.
Valore totale di mercato: circa 250.000,00 €.
Le attrezzature di cantina ed agricole hanno un valore di circa € 300.000,00
Vendita dei prodotti:

Attualmente i vini sono venduti in Toscana, Lombardia, Emilia, Alto Adige, Germania, Svizzera, Usa, Canada, Cina con contratti con distributori/importatori.
Il fatturato diretto in cantina è di circa € 20.000,00, nel solo periodo estivo. Con l’apertura dell’agriturismo e aumentando l’orario e il periodo di apertura della cantina, si prevede almeno di raddoppiare il fatturato. Nella eventualità che l’agriturismo preveda anche la ristorazione, di qualità e non di quantità, sino a 30 posti tavola, suggerito anche dalla particolare posizione del sito, si prevede un ulteriore incremento oggi non quantificabile. Anche in questa eventuale nuova attività siamo in grado di dare un valido supporto di esperti nel settore della Risto-degustazione.
Esistono degli accordi in essere con fornitori e distributori che possono essere ceduti e rivisti con l’ingresso del nuovo Produttore.
Al momento sono stati orientati accordi preliminari per la vendita in America (U.S.A. e Canada) e procederemo per Russia e Cina attraverso contatti già consolidati.
Vigneto:

I vitigni: circa 9 Ha per circa 8.000 piante ha , sono stati impiantati nel 2003 e sono costituiti da Cabernet Sauvignon, Cabernet Franc, Merlot, Petit Verdot, Alicante Bouchet, Chardonny e Fiano. Le condizioni sono perfette e l’ambiente è sano.
Nei circa 4 Ha di terreno seminativo ed in parte o tutta la collinetta ad olivi (5 Ha) è possibile impiantare nuovi vigneti. (a confine possibilità’ di acquistare altri terreni idonei x nuovi vigneti)
Operazione :

Oltre ai due proprietari che si occupano dell’organizzazione della parte agricola e in prima persona della parte commerciale ed immagine, lavorano in azienda un operaio a tempo indeterminato ed altri operai a tempo determinato: vendemmia, potatura e stralciatura, potatura in verde, raccolta olive per un costo di circa € 40.000,00 . In particolare l’Azienda si avvale di un Enologo fra i migliori in Italia.

Si fa presente che i costi sopraindicati non si incrementeranno in modo proporzionale all’incremento della produzione di vino. Tendenzialmente essi, infatti, rimarranno costanti o con un incremento che comunque vedrà ridotto, proporzionalmente, il loro peso sul costo finale del vino. Acqua :

Oltre all’ acqua potabile dell’acquedotto, viene utilizzata per le attività agricole l acqua in uso da un pozzo privato di circa 120 mt di profondità. Il pozzo fornisce acqua definita termale per tutti gli usi agricoli attuali e futuri, senza limiti ed è gratis. I costi sono limitati all’energia elettrica per la pompa che possono essere quasi totalmente annullati con un impianto fotovoltaico o una noria. Peraltro per la produzione di energia sono previsti in ambiente agricolo forti aiuti economici e ridotti costi d’impianto e di produzione. Si può ipotizzare addirittura una piccola rendita con la cessione dell’energia non utilizzata. Anche per questo possiamo dare un adeguato supporto professionale per tutta l’attività di progettazione e autortizzativa.

Fognature:
Le fogne sono di tipo fossa”imhoff” e sono sufficienti anche per sviluppi produttivi.

Valorizzazione dell’ Azienda a “cancelli chiusi”

• Terreno:
• Tipologia: trattasi di terreno agricolo, esposto sud-sud/ovest, con pendenza adeguate per lo scolo delle acque meteoriche, adatto alla coltivazione di viti, olivi e piante da frutto, con pozzo e autonomia d’acqua, in vicinanza di ottime strade di accesso. Il terreno si presenta ben lavorato e strutturato a vigneto, con un oliveto a fascia larga e altro terreno tenuto a verde. E’ presente un bosco a macchia mediterranea. ( la parte dell azienda vitata e’ completamente recintata ) .
CONSISTENZA E VALORIZZAZIONE DELL’AZIENDA
Consistenza e valorizzazione: ha 23, di cui:
o vigneto: 9 ha x 70.000,00€/ha = 630.000,00 €.
o oliveto: 5 ha x 30.000,00€/ha = 150.000,00 € .
o bosco: 5 ha x 5.000,00€/ha= 25.000,00€.
o a verde: 4 ha x 10.000.00€/ha= 40.000,00€.
Tot 845.000,00€. • Consistenza di magazzino: 250.000,00€

• Valore immobili: 750.000,00€
• Valore attrezzature: 300.000,00€
• Valore PMA: 100.000.00€
• Valore buonuscita : 200.000.00€
TOTALE VALORIZZAZIONE A COSTI DI MERCATO E VALORI COMMERCIALI NEL DISTRETTO AGRICOLO DELLA MAREMMA TOSCANA
Ammonta a 2.445.000,00 €
LA RICHIESTA DELLA PROPRIETA’
Ammonta a 2.200.000.00 € a cui si aggiungono le spese contrattuali e le tasse di registro . Sul bene sussiste un residuo di mutuo per circa 300.000,00 € . ^ (rif. 4/1326.1326Y)